Einschränkungen bei der Verwertung von Verlusten aus privaten Grundstücksveräußerungen

 
Hausverkauf private Grundstücksveräußerung Verlust ImmoESt.jpg

Ab der Veranlagung 2018 hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten der Verlustverwertung bei privaten Grundstücksveräußerungen weiter eingeschränkt. Diese können nur mit positiven Einkünften aus anderen, ebenfalls privaten, Grundstücksveräußerungen oder mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Zusammenhang mit Liegenschaften ausgeglichen werden.

Was sind Grundstücke:

  • Grund & Boden

  • Gebäude

  • Grundstücksgleiche Rechte (zB: Baurechte, Superädifikate)

Sonderfall: Verlustausgleich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Entstandene Verluste aus der Veräußerung privater Grundstücke dürfen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegengerechnet werden.

Hierzu muss der insgesamt entstandene Verlust der privaten Grundstücksveräußerungen zunächst auf 60% gekürzt werden. Dieser darf auf Antrag im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze oder gleichmäßig verteilt auf 15 Jahre ausschließlich mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Bisher waren auch Einkünfte aus der Vermietung von beweglichem Vermögen (zb. Telefonanlage, KFZ) sowie Einkünfte aus der Überlassung und Verwertung von Rechten (zb. Patentrechte) ausgleichsfähig. Ab dem Veranlagungsjahr 2018 können jedoch nur noch Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen verrechnet werden.

Beispiel

Zvonimir Zahnseide erzielt im Jahr 2018 Verluste aus einer privaten Grundstücksveräußerung in Höhe von € 20.000,00. Im selben Kalenderjahr hat Herr Zahnseide positive Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung in Höhe von € 5.000,00 und ebenfalls positive Einkünfte aus Nutzungsrechten von  € 2.000,00.

 Der auf 60% gekürzte Verlust in Höhe von € 12.000,00 kann aufgrund der gesetzlichen Einschränkung ab 2018 nur noch mit den Einkünften aus der Wohnungsvermietung in Höhe von € 5.000,00 ausgeglichen werden. Bei einer Verteilung auf 15 Jahre können pro Jahr demnach € 800,00 gegengerechnet werden.

Ein Ausgleich mit den positiven Einkünften aus den Nutzungsrechten ist nicht zulässig.

Unsere Experten unterstützen Sie gerne bei der optimalen steuerlichen Gestaltung!

Autor: Petra Rodek

Quelle: § 30 EStG iVm § 28 EStG, Bundesministerium für Finanzen